De vastgoedmarkt verandert voortdurend. Winkelgebieden ontwikkelen zich, de vraag naar kantoorruimte verschuift en ook op bedrijventerreinen kunnen huurprijzen veranderen. Een huurprijs die enkele jaren geleden marktconform was, hoeft dat vandaag niet meer te zijn.
Toch betekent een lagere markthuur niet automatisch dat u ook recht heeft op huurverlaging. De wettelijke mogelijkheden verschillen aanzienlijk tussen winkelruimte enerzijds en kantoor- en bedrijfsruimte anderzijds.
Winkelruimte: wettelijke mogelijkheden voor huurprijsherziening
Huurt u een winkelruimte, horecapand of andere bedrijfsruimte die valt onder artikel 7:290 BW? Dan biedt de wet onder bepaalde voorwaarden de mogelijkheid om de huurprijs te laten aanpassen.
Op grond van artikel 7:303 BW kunnen zowel huurder als verhuurder de rechter verzoeken de huurprijs opnieuw vast te stellen.
Daarbij wordt niet uitsluitend gekeken naar de actuele markthuur. De wet schrijft voor dat de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse over een periode van vijf jaar als uitgangspunt dienen.
Dit betekent dat een huurprijsherziening niet automatisch leidt tot de huurprijs waarvoor een vergelijkbaar pand vandaag opnieuw verhuurd zou kunnen worden.
Wanneer kunt u huurprijsherziening aanvragen?
In hoofdlijnen geldt het volgende:
- Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan huurprijsherziening in beginsel plaatsvinden na afloop van de overeengekomen duur.
- Bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd kan huurprijsherziening in beginsel plaatsvinden wanneer ten minste vijf jaar zijn verstreken sinds de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of sinds de laatste rechterlijke vaststelling.
- Een verzoek tot huurprijsherziening moet in beginsel vergezeld gaan van een deskundigenadvies. Als partijen het niet eens worden over de deskundige, kan de rechter een deskundige benoemen.
Een belangrijk aandachtspunt: de wettelijke regeling werkt twee kanten op. Niet alleen huurders, maar ook verhuurders kunnen onder bepaalde voorwaarden een huurprijsherziening verlangen. Het is daarom verstandig om vooraf te onderzoeken of een herzieningsprocedure daadwerkelijk tot een lagere huurprijs kan leiden.
Kantoorruimte en bedrijfsruimte: andere spelregels
Voor kantoorruimte, bedrijfsruimte, opslagruimte en veel andere commerciële ruimten geldt doorgaans artikel 7:230a BW.
Anders dan bij winkelruimte bestaat hier in beginsel geen wettelijke mogelijkheid om de huurprijs via artikel 7:303 BW te laten herzien.
Dat betekent echter niet dat een huurder geen mogelijkheden heeft.
1. Onderzoek de actuele markthuur
De eerste stap is vaststellen of de huidige huurprijs daadwerkelijk boven het marktniveau ligt.
Daarbij kijken we onder meer naar:
- Recente verhuurtransacties van vergelijkbare panden.
- De ligging, bereikbaarheid en uitstraling van het object.
- De oppervlakte, indeling en aanwezige voorzieningen.
- De staat van onderhoud en het opleveringsniveau.
- De resterende looptijd en voorwaarden van de huurovereenkomst.
Een goede onderbouwing vormt de basis voor een gesprek met de verhuurder.
2. Bekijk de huurovereenkomst
De huurovereenkomst bepaalt in belangrijke mate welke mogelijkheden er zijn.
Is er een tussentijdse huurprijsaanpassing overeengekomen? Wanneer eindigt de huidige huurperiode? En welke mogelijkheden bestaan er om de huurovereenkomst op te zeggen of opnieuw te onderhandelen?
Vooral wanneer het einde van een huurperiode nadert, kan een huurder een sterkere onderhandelingspositie hebben.
3. Ga in gesprek met de verhuurder
Ook voor een verhuurder kan een huurverlaging aantrekkelijk zijn.
Wanneer een huurder vertrekt, kan de verhuurder immers worden geconfronteerd met leegstand, makelaarskosten, aanpassingskosten en mogelijk een lagere huurprijs bij wederverhuur.
Een betrouwbare huurder behouden tegen een aangepaste huurprijs kan daardoor financieel aantrekkelijker zijn dan het risico van leegstand.
Een huurverlaging kan bijvoorbeeld worden gecombineerd met een verlenging van de huurovereenkomst. Zo ontstaat voor beide partijen meer zekerheid.
Wat kan een huurverlaging financieel opleveren?
Stel dat u voor uw bedrijfsruimte momenteel € 40.000 per jaar betaalt, terwijl vergelijkbare bedrijfsruimten voor circa € 32.000 per jaar worden verhuurd.
Wanneer u met de verhuurder een verlaging naar dit niveau overeenkomt, levert dat een jaarlijkse besparing op van € 8.000. Over een periode van vijf jaar betekent dit een besparing van maar liefst € 40.000, exclusief eventuele indexering.
Uiteraard is iedere situatie anders en geeft een lagere markthuur niet automatisch recht op huurverlaging. Het voorbeeld laat echter zien dat het zinvol kan zijn uw huurprijs kritisch te laten beoordelen.
Een lagere huurprijs is niet altijd het enige doel
Bij het beoordelen van een huurovereenkomst kijken wij verder dan uitsluitend de huurprijs.
Soms zijn andere afspraken minstens zo waardevol. Denk aan een tijdelijke huurkorting, een bijdrage van de verhuurder aan noodzakelijke investeringen of meer flexibiliteit bij beëindiging van de huurovereenkomst.
Welke oplossing het meest aantrekkelijk is, hangt af van de situatie van de huurder, de positie van de verhuurder en de ontwikkelingen op de lokale vastgoedmarkt.
Laat uw huurprijs beoordelen door Kolsteren Bedrijfshuisvesting
Twijfelt u of u te veel huur betaalt voor uw winkelruimte, kantoor of bedrijfsruimte?
Kolsteren Bedrijfshuisvesting heeft ruim 30 jaar ervaring in commercieel vastgoed en kent de vastgoedmarkt in Eindhoven, Zuidoost-Brabant en Noord-Limburg.
Wij beoordelen uw huidige huurprijs, onderzoeken de mogelijkheden binnen uw huurovereenkomst en adviseren over een passende aanpak. Indien gewenst begeleiden wij ook de onderhandelingen met uw verhuurder.
Een goed onderbouwd gesprek met uw verhuurder kan u mogelijk een aanzienlijke besparing opleveren.
Wilt u weten of uw huurprijs nog marktconform is? Neem dan vrijblijvend contact met ons op voor een eerste gesprek.
Kolsteren Bedrijfshuisvesting – uw onafhankelijke bedrijfsmakelaar in Eindhoven en omgeving
